REGULAR LA DACIÓN EN PAGO: UNA REFORMA URGENTE, JUSTA Y
NECESARIA
Propuesta de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, elaborada con la
asesoría del Observatorio de Derechos Económicos, Sociales y Culturales - DESC
1. Boom inmobiliario, sobreendeudamiento e insolvencia familiar
El crecimiento económico en el estado español de los últimos años ha ido estrechamente
ligado a la construcción de viviendas y al impulso de la propiedad privada como
principal régimen de tenencia. Para alcanzar este objetivo, las entidades bancarias,
estimuladas por la ausencia de controles públicos, incentivaron la concesión casi
indiscriminada de créditos hipotecarios. La ausencia de políticas que garanticen un
alquiler accesible y estable, y el propio impulso del régimen de propiedad privada por
parte de las administraciones públicas, indujo al sobreendeudamiento de una parte
importante de la población como única forma de acceder a una vivienda digna.
En este contexto, llegó a financiarse hasta el 120% del valor de las nuevas viviendas,
con cuotas que podían pagarse en 40 e incluso 50 años. Muchas de las condiciones se
pactaron a través de publicidad engañosa, que descartaba escenarios predecibles como
una subida de intereses o una situación de recesión económica, o que incluía cláusulas
de difícil comprensión para sus destinatarios, algunas de las cuales claramente abusivas.
Estas actuaciones, alentadas o al menos consentidas por los poderes públicos, fueron el
producto de una relación simbiótica entre notarios, tasadores, entidades financieras e
inmobiliarias y contienen claros indicios de fraude y estafa generalizada. Con el
estallido de la crisis y el aumento del paro, todo ello ha conducido a un escenario en el
que miles de familias no pueden hacer frente al pago de sus cuotas hipotecarias y corren
el riesgo de perder sus casas. Según el Consejo General del Poder Judicial, en 2008 se
iniciaron 58.686 ejecuciones hipotecarias, casi 115.000 nuevas ejecuciones en 2009 y se
prevén otras181.000 en 2010. Es decir, más de 350.000 ejecuciones hipotecarias y
embargos en tres años.
La gravedad de esta situación radica en que los procesos de ejecución hipotecaria no
afectan a un solo individuo sino a la unidad familiar que reside en la vivienda, además
de a las personas que avalaron el crédito hipotecario, y al entorno de familiares y
amigos que de alguna forma responderán por las personas afectadas. De ahí que se
pueda afirmar que, junto al desempleo, la principal preocupación de las familias en
el estado español es el pago de la hipoteca que pesa sobre la vivienda habitual.
2. El proceso de ejecución hipotecaria en la legislación española: una injusticia que
condena a las familias más vulnerables y desprotegidas
Lejos de atenuar el colapso de las familias hipotecadas, la legislación española supone
un auténtico maltrato jurídico para las personas en situación de insolvencia. Por un
lado, la Ley Concursal 22/2003, elaborada en un momento de crecimiento económico,
si bien formalmente está destinada tanto a personas jurídicas como físicas, en la práctica
permite que una empresa pueda liquidar sus deudas y empezar de cero pero no
contempla la misma posibilidad para las familias insolventes. En concreto, el artículo 55
establece que, una vez iniciado el concurso de acreedores, se paralizarán todas las
ejecuciones excepto las de los acreedores que dispongan de una garantía real, como es
el caso de los créditos hipotecarios. Además, el procedimiento concursal es
desproporcionadamente costoso (en torno a 12.000 euros) y largo (alrededor de un año)
para ser útil en los procesos de insolvencia familiar.
Por otro lado, la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) 1/2000 de 7 de enero, no facilita
el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva de las personas afectadas por
procesos de ejecución hipotecaria. Su artículo 695 limita las alegaciones del ejecutado a
los supuestos en que éste ya haya liquidado su deuda o en que el banco haya incurrido
en un error de cálculo. De esta forma, se impide que el juez pueda examinar las
circunstancias que han conducido a la insolvencia familiar o evaluar el grado de
información efectiva que tenían los afectados al momento de contraer la hipoteca.
Finalmente, el aspecto más controvertido de la LEC es el que hace referencia a la
subasta del inmueble que consta como garantía de la deuda hipotecaria. Así, el
artículo 671 establece que, si la subasta queda desierta, sin postor, el acreedor del
préstamo podrá adjudicarse el bien por el 50% de su valor de tasación sin
perjuicio del cobro del resto de la deuda pendiente. En el actual contexto de crisis
económica esta fórmula significa que las entidades financieras se están adjudicando
inmuebles a mitad de precio, y que además sigan reclamando el pago de la deuda
restante, más los intereses y costas judiciales.
Este proceso se muestra completamente insuficiente, además de injusto, a la hora de
gestionar ejecuciones hipotecarias en períodos como el actual marcados por una fuerte
depreciación de los bienes inmuebles, y un incremento sin precedentes del desempleo.
De esta forma, las familias que no pueden hacer frente al pago de sus hipotecas, al no
encontrar un comprador para su vivienda que satisfaga la cantidad del préstamo se ven
inmersas en un drama aún mayor que el de la pérdida del empleo y de la vivienda: el de
quedarse además con una deuda de la que deberán responder con todos sus bienes
presentes y futuros. El embargo de nóminas prácticamente a perpetuidad aboca a las
familias a una clandestinidad financiera y económica como paso previo a una
situación de exclusión social.
Así, el resultado de este proceso es que la entidad de crédito obtiene un beneficio muy
superior al inicialmente pactado entre las partes: adquiere una vivienda a un precio
inferior al de mercado y además mantiene un derecho de crédito sobre el ejecutado por
el resto de una deuda que, paradójicamente, se contrajo para adquirir esa misma
vivienda. Ante la evidencia de que en el actual contexto de crisis el proceso de
ejecución hipotecaria provoca un desequilibrio en perjuicio de la parte másdesfavorecida se hace necesaria una reforma legal que dote de sensatez y ecuanimidad
la regulación del procedimiento. Esta reforma debe superar la hipoteca de por vida
que significa la entrega del piso y el cobro del resto de la deuda contraída.
Parece razonable que en el caso de tratarse de la única vivienda disponible, y
después de valorar toda una serie de elementos como la buena fe del deudor y la
situación en la que se contrajo el crédito, los tribunales puedan declarar cancelada
la totalidad de la deuda con la entrega de la vivienda.
3. Una solución: la dación de la vivienda en pago de la totalidad de la deuda
El panorama legislativo español dista mucho del que existe en otros países europeos
como Inglaterra, Francia, Alemania y Portugal. En Francia, la Ley Neiertz de 1989,
faculta por vía ejecutiva la imposición de condiciones de negociación entre entidades
bancarias y particulares. Y posteriormente, en 2003, la Ley conocida como Ley de la
segunda oportunidad , prevé la condonación judicial de las deudas de personas físicas
mediante la liquidación del patrimonio. En Inglaterra, por su parte, se regula la dación
en pago, esto es, la posibilidad de que el hipotecado se libere de su deuda entregando el
inmueble en cuestión. En Alemania y Portugal, por fin, se contempla un proceso de
negociación que puede conducir a la condonación parcial de la deuda, cuando se trate de
deudores de buena fe .
Una de las formas de superar los indeseables efectos de la actual regulación del
procedimiento de ejecución hipotecaria sería que éste tuviese en consideración si el bien
ejecutado constituye la vivienda familiar. Lo que no parece muy acorde a un Estado
social y democrático de derecho es que la persona que de forma involuntaria deviene
insolvente, además de perder su única vivienda, se quede con una deuda astronómica
originada como producto de un descalabro financiero del que no es responsable. En este
sentido, se hace necesario articular una vía que libere a las familias hipotecadas de los
efectos perversos de la sobrevaloración de las viviendas, y de la concesión
indiscriminada de préstamos hipotecarios por parte de las entidades financieras.
La figura más acorde sería la adopción por parte del ordenamiento jurídico español de la
dación en pago integrada bajo una forma de imperativo legal y tutelada por la
autoridad judicial. Esta transacción se llevaría a cabo después de ser examinadas la
concurrencia de determinadas circunstancias: la buena fe del deudor, justa causa que
haga imposible el pago de cuotas (pérdida de empleo, enfermedad, separación o
divorcio, etc..) y, finalmente, que la vivienda sometida a ejecución sea la residencia
habitual y única del deudor.
Con este objetivo en mente, la opción más efectiva para introducir la dación en pago,
sin alterar significativamente el conjunto de todo el procedimiento, es la que resulta de
modificar el artículo 693 de la LEC añadiendo un apartado 4º y adecuando en el
mismo sentido la Ley Hipotecaria. Este apartado introduciría una comparecencia
ante el Tribunal en la que el deudor pueda entregar el bien hipotecado y cancelar
toda la deuda si concurren dos requisitos: que sea la vivienda principal o familiar y
que la insolvencia sobrevenida del deudor que ha causado el inicio del procedimiento
sea de buena fe. De esta forma, al introducir una fase en la que el Juez deba valorar siconcurren efectivamente determinadas condiciones el proceso de ejecución dejará de ser
una simple vía de apremio, como es ahora, para convertirse en un juicio declarativo
con plenas garantías.
Así, al artículo 693 de la LEC se añadiría el siguiente apartado 4º:
Articulo 693.4 en caso que el bien ejecutado sea la vivienda familiar, el deudor
de buena fe, previa solicitud de comparecencia, podrá entregar el bien hipotecado
como pago de la deuda. Si el Tribunal valora que concurren los elementos
anteriores dictará resolución en la que adjudicará el bien al acreedor dando éste
por satisfechas todas las cantidades que, por el principal e intereses, vencimientos
del préstamo e intereses de demora y costas, se adeuden .
Sin perjuicio de lo anterior, y dada la dificultad de modificar con agilidad la LEC y la
LH, pero sin olvidar la urgencia de centenares de miles de familias que necesitan una
respuesta ahora, instamos al gobierno para que apruebe una normativa especial
temporal, una ley accesoria o transitoria que contemple una regulación especifica de la
dación en pago por imperativo legal en el proceso de ejecución a la espera que se
pudiese modificar la LEC y la LH.
Finalmente, y dada la imposibilidad de aplicar dicha medida con efecto retroactivo,
solicitamos que el Gobierno vincule la concesión de ayudas públicas a las entidades
financieras de manera que éstas acepten condonar la deuda de aquellas familias que ya
sufrieron el actual procedimiento de ejecución hipotecaria con la consiguiente pérdida
de vivienda (siempre y cuando reúnan las condiciones de la actual propuesta, a saber:
única vivienda familiar y deudores de buena fe).
Algunos efectos principales de la reforma:
Se limita la responsabilidad del deudor hipotecario de buena fe en caso de
vivienda habitual.
Esta normativa solo entrará en juego en situaciones en las que se produce una
caída en el precio de la vivienda. En una situación normal de crecimiento
sostenido de precios, el deudor optará por vender la vivienda antes que llegar a
la subasta pública.
La posibilidad de entregar la vivienda como medio de extinguir completamente
la deuda en el seno del procedimiento de ejecución hará innecesario que muchas
de las daciones en pago se resuelvan por vía judicial, ya que para las entidades
financieras será más sencillo y económico resolverlo de manera privada. Así, un
beneficio indirecto será liberar a los tribunales de buena parte de los
procedimientos actuales y futuros.
Junto a la innegable trascendencia social para las familias afectadas por las
hipotecas esta reforma produciría un efecto de contención de precios de la
vivienda. Así, es previsible una actitud más prudente de las entidades de crédito
a la hora de aceptar las valoraciones de las tasadoras y de conceder préstamos.
Plataforma de Afectados por la Hipoteca
¿que pasa con los afectados? tendrían que estar haciendo sentadas delante de los bancos para forzar una salida de sentido común.
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